Preguntas frecuentes

La OPAMSS (Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador) es la autoridad de ordenamiento territorial del AMSS. Si su terreno está dentro del Área Metropolitana, la calificación de lugar, la línea de construcción, la factibilidad de aguas lluvias y el permiso de construcción se tramitan ante la OPAMSS, sin importar el tamaño del proyecto. La DOT no tiene competencia en esa zona.

Históricamente eran 14 municipios: San Salvador, Mejicanos, Ayutuxtepeque, Cuscatancingo, Ciudad Delgado, Apopa, Nejapa, Tonacatepeque, Ilopango, San Martín, Soyapango, San Marcos, Santa Tecla y Antiguo Cuscatlán.

Con la reforma aprobada el 22 de octubre de 2024 el AMSS pasó a 23 distritos, al sumarse Huizúcar, Nuevo Cuscatlán, San José Villanueva y Zaragoza (La Libertad Este) y La Libertad, Tamanique, Chiltiupán, Jicalapa y Teotepeque (La Libertad Costa).

En febrero de 2025 el Consejo de Alcaldes (COAMSS) acordó incorporar además Panchimalco, Rosario de Mora, Santiago Texacuangos, Santo Tomás y Comasagua. Antes de iniciar conviene confirmar la jurisdicción exacta del terreno.

Es el trámite que define qué usos se permiten en el terreno y los parámetros de diseño: retiros, coeficientes de ocupación y construcción (COS y CUS), altura máxima y usos compatibles. OPAMSS maneja seis modalidades:

• CL-1: renovación de actividades existentes, sin obras.
• CL-2: cambio de uso de suelo hasta 200 m².
• CL-3: construcciones nuevas con cambio de uso.
• CL-4: remodelaciones sin cambios estructurales.
• CL-5: edificaciones antiguas que requieren revisión estructural.
• CL-6: infraestructura y obra pública.

Es la resolución que define los linderos oficiales del inmueble frente a la vía pública y las afectaciones viales, como derechos de vía para ampliaciones futuras. Se solicita con la escritura del inmueble y un plano sellado por un profesional, y es requisito previo del permiso de construcción.

Es la evaluación de cómo se evacuarán las aguas lluvias del proyecto. Hay dos modalidades: FALL-1, para inmuebles sin colindancia con quebradas o ríos, y FALL-2, para inmuebles que colindan o son atravesados por una quebrada o río, que exige además un estudio hidrológico.

En términos generales:

• Resoluciones vigentes de los trámites previos (calificación de lugar, línea de construcción y factibilidad de aguas lluvias, según aplique).
• Escritura inscrita del inmueble.
• Juego completo de planos arquitectónicos, estructurales con memoria de cálculo, hidráulicos y eléctricos, en PDF y DWG, sellados por arquitecto o ingeniero acreditado.
• Especificaciones técnicas y presupuesto de obra.
• Fotografías del entorno y, según el caso, estudios de suelo, de estabilidad de taludes o ambientales.

Los requisitos exactos varían según el tipo y tamaño del proyecto.

Depende del tipo de proyecto y, sobre todo, de que el expediente entre completo: las observaciones por documentos faltantes o planos incompletos son la principal causa de atraso. Los trámites previos (calificación de lugar, línea de construcción y factibilidades) deben resolverse antes del permiso. En la asesoría se estima el plazo de cada caso.

Sí. OPAMSS recibe solicitudes a través de su plataforma de trámites en línea (tramites.opamss.org.sv), donde se cargan formularios, planos y documentos y se da seguimiento a las observaciones.

La Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT) es la institución autónoma creada por ley en 2024 para autorizar lotificaciones, parcelaciones y construcciones fuera del Área Metropolitana de San Salvador. Emite permisos de construcción desde el 12 de mayo de 2025.

Depende de la ubicación del terreno y del área de construcción:

• Dentro del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS): OPAMSS, sin importar el área.
• Fuera del AMSS, 250 m² o más: DOT.
• Fuera del AMSS, menos de 250 m²: la alcaldía del municipio, con apoyo técnico de la DOT cuando la municipalidad lo requiere.

No para estos casos. Desde mayo de 2025 la DOT asumió la emisión de permisos de construcción y parcelación fuera del AMSS que antes tramitaba el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. Si tiene un trámite iniciado con el sistema anterior, conviene revisar su estado antes de continuar.

Entre otros, los ubicados dentro del AMSS, que son competencia de OPAMSS, y los del Centro Histórico de San Salvador, que tramitan ante la Autoridad de Planificación del Centro Histórico de San Salvador (APLAN), creada por ley en 2023. La ley también excluye casos especiales como la vivienda de interés social y las lotificaciones agrícolas, que siguen otros procedimientos.

En general sigue cuatro etapas:

• Informe de condición territorial del inmueble.
• Revisión de factibilidad.
• Emisión del permiso, previa verificación del cumplimiento técnico, ambiental y cultural.
• Verificación final de que la obra se apega a los planos autorizados.

El trámite puede hacerse en línea o de forma presencial.

Con la ubicación exacta del terreno (distrito y municipio) y el área que planea construir. Con esos dos datos se define si el trámite va a OPAMSS, a la DOT o a la alcaldía, y qué trámites previos necesita. Es lo primero que revisamos en la asesoría.

Programa de necesidades, diseño conceptual con renders 3D, anteproyecto y proyecto ejecutivo: planos arquitectónicos, estructurales, hidráulicos, eléctricos y de acabados, especificaciones técnicas y presupuesto estimado de obra. Es la documentación completa para tramitar el permiso y construir.

Se cotiza según la tipología, el área y la complejidad del proyecto, y según si incluye gestión de permisos y supervisión de obra. Para cotizar se necesita conocer el terreno y el programa; por eso el primer paso es la asesoría inicial.

Sí. OPAMSS, la DOT y las alcaldías exigen planos sellados por un arquitecto o ingeniero acreditado. Entregamos el juego completo en PDF y DWG listo para ingresar el expediente.

Ambas cosas. El estudio trabaja con una constructora propia, de modo que un solo equipo puede encargarse del diseño, los permisos y la obra. También podemos limitarnos al diseño o a la supervisión si usted ya tiene constructor.

Es una sesión personalizada en la que revisamos su terreno, la institución que le corresponde, los trámites previos necesarios y el alcance del diseño. Se cotiza según el proyecto y tiene disponibilidad limitada, por lo que recomendamos agendarla con anticipación.

Proyectos comerciales, de oficinas e institucionales; turísticos y de hotelería, como hoteles boutique, lodges y restaurantes; y habitacionales colectivos: fraccionamientos, condominios, apartamentos, torres habitacionales y lotificaciones.

Sí, pero actualmente solo en lista de espera de seis meses o más tras la aprobación del proyecto. Las casas unifamiliares exclusivas requieren una atención personalizada, por lo que manejamos un cupo limitado.

Sí, en todo El Salvador. Tramitamos ante OPAMSS dentro del Área Metropolitana, ante la DOT para proyectos de 250 m² o más fuera de ella, y ante las alcaldías para proyectos menores.

Como referencia, el diseño arquitectónico toma de 4 a 8 semanas, la construcción residencial de 6 a 12 meses y las lotificaciones y proyectos urbanísticos de 12 a 24 meses. La cotización incluye un cronograma por fases.

OPAMSS cuenta con la Guía HAUS (Hábitats Urbanos Sostenibles), que evalúa los proyectos con un sistema de puntos. A partir de 44 puntos el proyecto accede a incentivos, y a mayor puntaje, mayor beneficio; por ejemplo, la banda de 80 a 92 puntos otorga una reducción del 20% en la tarifa del permiso. El primer paso es solicitar a OPAMSS la asesoría técnica de categorización.

Sí. Orientamos los proyectos según el sol y los vientos, priorizamos la ventilación y la iluminación natural y usamos materiales de la zona cuando es posible, para reducir el consumo de energía sin sacrificar confort. El Hotel Las Tres Piedras, en la Ruta Panorámica, es un ejemplo de este enfoque.